Byt na investici - Návratnost investice

Ať už si investor vybere jakýkoliv byt vhodný k následnému pronájmu, vždy by měl porovnat kupní cenu a výši nájemného v daném místě a čase, tak aby si následně dokázal spočítat, za kolik let se mu tato investice vrátí. Ideální návratnost, pokud by se do nemovitosti nemuselo po celou dobu investovat a nájemník by nevynechal ani jednu měsíční platbu, spočítáme snadno: kupní cena : čisté měsíční nájemné : 12 = návratnost v letech. Například byt za 2 000 000 Kč bude mít při měsíčním nájemném 11 000 Kč návratnost 15,5 let.

Vzorový příklad uvádím záměrně, protože právě v něm dělají začínající investoři největší chybu. Nezapočítávají kromě uvedených daní, také všechny případné výdaje spojené např. s opotřebením či správou domu. Vždyť kuchyňská linka nemusí vydržet celých 15 let, stejně jako spotřebiče nebo malba na zdech.

Pozor, příjem z nájmu je ovšem nutno danit
Aktuální sazba daně činí 15 %. Po započtení této daně se návratnost investice do stejné nemovitosti prodlouží na 17,8 let. Stejně tak je u starší nemovitosti potřeba počítat s úhradou daně z nabytí nemovitosti ve výši 4 % z kupní nebo odhadní ceny (podle toho, která je vyšší).

Hradit je potřeba také pojištění, správu bytového domu a další neplánované výdaje. Někteří investoři k výše uvedenému propočtu návratnosti připočítají automaticky 10-20 % v závislosti na tom, zdali jde o starší či novou nemovitost. Stačí pár nečekaných komplikací a ze 17tileté může být rázem 20tiletá návratnost. Uvedenou kalkulaci navíc pro zjednodušení uvádím v situaci, kdy by byla celá kupní cena hrazena z peněz investora, tzn. bez úvěrů či půjček. Při financování z externích zdrojů je potřeba do návratnosti připočítat také úroky za celou dobu splácení úvěru.

Nezapomínejte na neplánované výdaje

Pokud bychom tedy tentýž byt financovali hotovostí ve výši 500 000 Kč a hypotečním úvěrem ve výši 1 500 000 Kč (splatnost 15 let, úroková sazba 2 % - v budoucnu bude pravděpodobně vyšší), tak by se návratnost investice prodloužila o další cca. 2 roky. Opět v ideálním případě, kdyby bylo nájemné hrazeno po celou dobu bez jediného volného měsíce a nedošlo ke zvýšení úrokových sazeb.

Z uvedeného je patrné, že investice do nemovitostí, které plánujeme pronajímat, neznamenají zbohatnutí ze dne na den. Ideální jsou zejména pro konzervativní investory, kteří přemýšlí, jak co nejefektivněji investovat naspořené prostředky, aniž by museli výrazně riskovat v odvětví, kterému příliš nerozumí. Nákup nemovitosti a následný pronájem čím dál častěji volí lidé, kteří takto řeší svou "důchodovou reformu."

Stejně jako u jakékoliv jiné investice, je i u nákupu nemovitosti potřeba vždy počítat s možnými riziky, v kalkulacích nevidět jen kladná čísla, ale počítat i s neplánovanými výdaji a daněmi. Ku prospěchu je také rada s odborníkem, který se investicemi do nemovitostí dlouhodobě zabývá.